Mer information vid köp av fastigheter

Beskrivning och värdering

Kronofogden låter beskriva och värdera fastigheten. Oftast anlitas en sakkunnig värderare för uppdraget. Värderaren tar noga reda på fastighetens skick, tillbehör och annat som är av betydelse i sammanhanget. Det är bra, men inte nödvändigt, att värderaren har kontakt med fastighetsägaren.

Värderingsdokumentet finns hos Kronofogden och det går att beställa kopior. Du kan även läsa värderingen under respektive objekt på Auktionstorget.

Energideklaration

Enligt lag om energideklaration för byggnader ska ägaren se till att det finns en energideklaration innan byggnaden säljs. Skyldigheten gäller även när byggnaden säljs exekutivt. Kronofogden upprättar ingen energideklaration utan det är fortfarande byggnadens ägare som ska göra det. Om ägaren inte gör det kan en köpare av byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad, dock senast sex månader från tillträdet.

Närmare om förfarandet vid auktionen

En fastighetsauktion börjar med att det hålls ett bevakningssammanträde. Då får alla som har anspråk i fastigheten framställa sina krav. Bevakningssammanträdet är sista möjligheten för dig som fordringsägare att framställa dina anspråk. Kända fordringsägare har som regel skickat in skriftliga bevakningar. Det upprättas en sakägarförteckning där fordringar och andra anspråk såsom inskrivna eller skriftliga nyttjanderätter på fastigheten tas upp. Av sakägarförteckningen framgår i vilken ordning fordringarna ska få betalt. Vid bevakningssammanträdet fastställs också skyddsbeloppet som är summan av fordringar med bättre rätt än sökandens fordran samt kostnaderna för försäljningen. Fastigheten får inte säljas om inte köpeskillingen uppgår till minst skyddsbeloppet. Normalt hålls bevakningssammanträdet direkt innan auktionen men det kan också hållas en längre tid innan.

På auktionen lämnar Kronofogden information om varför försäljning sker, vem som begärt försäljningen och annat som är av betydelse för försäljningen. Det lämnas också information om fastigheten, om uppskattat marknadsvärde och mycket annat. De närvarande har tillfälle att ställa frågor.
 
När allt är utrett, så långt det är möjligt, ropas fastigheten ut och de närvarande kan lämna bud på fastigheten. Budgivning sker med muntliga bud och överbud. När budgivningen upphör klubbar auktionsförrättaren det högsta budet. Auktionsförrättaren bedömer därefter om budet kan godtas. Först prövas om skyddsbeloppet har uppnåtts. För att budet ska kunna godtas får det inte heller vara sannolikt att avsevärt högre pris kan uppnås. Också vissa andra villkor måste vara uppfyllda för att budet ska kunna godtas.

Särskilt om handpenning

Om ditt bud godtas ska du i handpenning betala 10 procent av köpeskillingen, eller lägst det belopp som motsvarar kostnaderna i försäljningsärendet. Handpenningen ska betalas direkt. I vissa fall kan auktionsförrättaren ge dig ett kortare anstånd med betalningen, exempelvis för att du ska kunna kontakta din bank om betalningen inte går igenom.

Du betalar handpenningen med kort som har chip och pinkod. Vi accepterar inte American Express eller Diners Club. Du måste betala med ditt eget kort. Du kan inte betala ditt köp med någon annans kort. Detta gäller oavsett om du har fullmakt från kortinnehavaren att betala med hens kort. 

Banken eller kortutgivaren har ibland beloppsspärrar på kort vilket gör att det inte går att betala stora belopp. Vid en försäljning av en fastighet kan handpenningen ibland uppgå till stora belopp. Kontakta därför din bank eller kortutgivaren innan auktionen och kontrollera om det finns någon beloppsspärr och be att få denna hävd.

Du kan inte betala handpenningen med Swish, postväxel eller sedlar och mynt.

I undantagsfall kan kortare uppehåll göras för att skaffa fram handpenning. Sådant uppehåll görs inte om det är troligt att andra spekulanter avlägsnar sig under väntetiden.

Om du inte betalar handpenningen kommer fastigheten att ropas ut igen vid samma auktionstillfälle.

Betalning av slutlikvid

Den resterande delen av köpeskillingen ska du betala senast på dagen för fördelningssammanträde. Dag för fördelningssammanträde framgår i annonsen. Auktionsförrättaren brukar också upplysa om sista dag för betalning vid auktionen och du får även ett brev ett par dagar efter auktionen från oss med information om hur du ska göra betalningen. Vanligtvis har du ungefär fyra veckor på dig att betala.

Du behöver inte komma på fördelningssammanträdet för att göra slutbetalningen. Du betalar enklast genom överföring till vårt bankgiro.

Överföringen måste ske i god tid så att betalningen är oss tillhanda senast på dagen för fördelningssammanträdet. Du kan inte betala med postväxel eller sedlar och mynt.

Kom ihåg att du ska betala slutlikviden även om auktionen har överklagats.

Om du inte fullföljer köpet och betalar resterande köpeskilling senast på den bestämda fördelningsdagen, riskerar du att förlora det belopp du betalat som handpenning. Om köpeskillingen vid den nya försäljningen blir lägre används handpenningen för att täcka upp mellanskillnaden. Handpenningen används också för att täcka de extra kostnader som är förknippade med en ny försäljning.

Hur ska du betala?

Gör dina betalningar till bankgiro 272-0902. Då är det också viktigt att du anger följande:

• Att det avser slutbetalning.
• Ärendets diarienummer (F-123...)
• Vilken egendom som avses. Skriv fastighetsbeteckningen eller liknande.
  

Om försäkring

Kronofogden försäkrar normalt inte utmätt egendom. När du köper utmätt egendom vid en exekutiv försäljning bör du därför kontrollera om egendomen är försäkrad och, om sådan saknas eller inte gäller, vid behov själv ordna med försäkringsskydd.

Upplåtna nyttjanderätter eller andra rättigheter

Om det finns en hyres- eller arrenderätt eller annan rättighet upplåten i fastigheten måste Kronofogden ta ställning till hur rättigheten påverkas av den exekutiva försäljningen. Vissa rättigheter skyddas automatiskt vid försäljningen. Andra kan skyddas genom att myndigheten konstaterar att rättigheten inte utgör en belastning för den som begärt försäljning. Om Kronofogden istället anser att rättigheten utgör en stor belastning för den som begärt försäljning så får istället budgivningen avgöra om rättigheten ska förbehållas. Detta görs genom att fastigheten ropas ut både utan och med förbehåll för rättigheten. I princip avgör det högsta budet vad som händer med rättigheten.

I de fall rättigheten är skyddad eller förbehålls av Kronofogden eller vid budgivningen så gäller avtalet även mot dig som köpare av fastigheten.

Om du köper fastigheten utan förbehåll för arrende- eller hyresrätt så måste du beakta skyldigheten att säga upp avtalet inom en månad från tillträdesdagen. Gör du inte det så gäller avtalet mot dig. Andra rättigheter faller automatiskt när du köper en fastighet utan förbehåll för rättigheten.

Tillträde

Om förre ägaren inte har flyttat ut på fördelningsdagen kan köparen vända sig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning, (avhysning). Sådan hjälp är kostnadsfri för dig som köpare när det gäller tillträde till bostaden och biutrymmen som vind, källare och garage för privatbil. Om handräckningen avser andra utrymmen än dessa kan du som köpare själv bli ansvarig för kostnaderna. En handräckning verkställs enligt reglerna om avhysning.

Du som köpare kan behöva ta hand om det som vi bedömer vara sopor i bostaden. Om kostnader uppstår kan du behöva stå för dessa. Vi kan inte på förhand ge besked om kostnader eller omfattning av en eventuell handräckning.

Det är inte ovanligt att en handräckning tar 3-4 veckor.

Underhandsförsäljning

I vissa fall beslutar Kronofogden att sälja fastigheten genom att anlita en fastighetsmäklare (underhandsförsäljning). Det gör man i de fall det bedöms mer ändamålsenligt, främst i de fall man kan förvänta sig ett högre pris.
 
Underhandsförsäljning blir aktuell när det gäller försäljning av villor, fritidsfastigheter och tomter. Det krävs att det inte råder några oklarheter om fastigheten, att det exempelvis inte finns några oklarheter var alla pantbrev finns.
 
För att exekutiv försäljning ska kunna ske genom mäklare krävs vidare att fastighetsägaren vill medverka. Fastighetsägaren måste samarbeta med mäklaren och exempelvis låta mäklaren ordna så att fastigheten kan visas.

När mäklaren genomför en exekutiv försäljning går det till på samma sätt som vid frivilliga fastighetsförsäljningar. Mäklaren annonserar fastigheten och visar fastigheten. Spekulanter får naturligtvis veta att det är fråga om en exekutiv försäljning.
 
Också vid mäklarförsäljning ska köparen först betala en handpenning. Det bestäms vidare när resterande betalning ska ske (senast 10 veckor efter det att köpehandlingen upprättades). Köparen får som regel tillträda fastigheten när full betalning skett.